William E. Chisman, Jr. contra E.B. Moylan, Jr.
105 So. 2d 186 (Fla. Dist. Ct. App. 1958)
El Sr. Chisman, un agente inmobiliario certificado en Dakota del Norte, quería vender una propiedad de 160 acres en el condado de Lee, Florida. Contrató al Sr. Moylan, un corredor de bienes raíces con licencia en Miami, para encontrar un comprador. Acordaron listar la propiedad por $56,000, con una comisión del 10%. Para aquellos que no estén familiarizados con Florida, el condado de Lee incluye Cape Coral y Fort Myers. Está en el lado suroeste de Florida. Miami está en el extremo sureste de Florida. Esta propiedad está a un largo viaje a través de los Everglades desde la oficina del agente de listado.
Chisman testificó que Moylan lo llamó y le dijo que había encontrado un comprador que ofrecía $48,000 por la propiedad. Chisman testificó que cuando le preguntó a Moylen si este era el mejor precio posible, Moylen dijo que sí. Chisman afirmó que Moylan no proporcionó ninguna información sobre la identidad del comprador. Chisman dijo que confiaba en su agente de listado y aceptó el trato.
Cuando Chisman se enteró de que la propiedad se vendió poco después por $80,000 por el sindicato del agente de listado, se sintió engañado. Chisman creía que su agente de listado debería haberle informado sobre el potencial de un precio de venta más alto para que pudiera ganar más de los ingresos del vendedor. También afirmó que el agente ocultó su participación en la compra. Si lo hubiera sabido, Chisman testificó que no habría vendido la propiedad.
Sin embargo, en el juicio, Moylan testificó y presentó pruebas de que había comunicado a Chisman su interés en comprar la propiedad. Moylan proporcionó detalles por escrito al vendedor sobre la compra por el sindicato de los 160 acres en el condado de Lee.
El juez de primera instancia, tras escuchar el testimonio y examinar las pruebas, se puso de parte del agente de listado, Moylan. El tribunal de apelación estuvo de acuerdo en un discurso bastante largo sobre el deber del agente inmobiliario para con el público.
La cuestión principal en este caso era si se había informado y protegido adecuadamente al vendedor. Hoy en día disponemos de formularios para documentar la notificación del corredor de su condición de licenciado.
La Corte Suprema de Florida indicó en este caso que el alto estándar exigido a un corredor es comparable al de un abogado o un banquero, ya que su relación con el público exige el más alto grado de confianza.
“El negocio de bienes raíces no es una vía por la que uno pueda practicar los trucos de su oficio o aprovecharse del comprador inocente e incauto, ni es una capa para cubrir el fraude y el engaño, o un medio para que las personas diseñadoras cortocircuiten a aquellos que negociarían de manera justa y de buena fe. Es, de hecho, un negocio o profesión altamente respetable; su ética está bien definida y se presume que es conocida por aquellos que patrocinan o participan en ese negocio. Ningún negocio conocido por la sociedad moderna tiene una historia más larga o más respetable. Los bienes raíces son una garantía primaria para el crédito en todos los países civilizados de la tierra, y el corredor de bienes raíces en nuestros tiempos, y durante mucho tiempo, ha sido el medio a través del cual anualmente se aseguran o invierten muchos millones de dólares en ganancias y ahorros. Él es el agente de su principal en todo sentido, y, cuando se emprende esa relación, se crea una relación fiduciaria que impide al agente interesarse en el negocio o propiedad antagonista a su principal sin su conocimiento o consentimiento. En otras palabras, todo hombre a quien se le confía un negocio por otro tiene una confianza que cumplir; y todo hombre es un fideicomisario cuyo negocio es asesorar o operar el negocio de otro.”
Chisman v. Moylan, 105 So. 2d 186, 189 (Fla. Dist. Ct. App. 1958)