Hiroshi HORIIKE contra COLDWELL BANKER RESIDENTIAL BROKERAGE COMPANY et al.
1 Cal. 5th 1024 (Cal. 2016)
Divulgaciones de Doble Representación
En este caso ante la Corte Suprema de California, Horvitz & Levy LLP representó con éxito al apelante Hiroshi Horiike en una acción para establecer que, en una transacción de bienes raíces en la que una firma de corretaje representa tanto al comprador como al vendedor, los vendedores individuales que trabajan en la venta deben deberes fiduciarios tanto al comprador como al vendedor.
El Sr. Horiike compró una casa en Malibú. Tanto él como el vendedor estaban representados por vendedores que trabajaban para Coldwell Banker. Después de comprar la casa, el Sr. Horiike descubrió que el metraje cuadrado de la propiedad era menor de lo que había afirmado Chris Cortazzo, el vendedor de la propiedad. Presentó una demanda contra Coldwell Banker y Cortazzo, alegando causas de acción que incluían violación del deber fiduciario. Las partes acordaron que, debido a que Coldwell Banker representaba tanto al comprador como al vendedor, era un “agente dual” y debía deberes fiduciarios a ambas partes. Sin embargo, Cortazzo, quien había trabajado exclusivamente con el vendedor, presentó una moción de no continuación sobre la causa de acción de Horiike por violación del deber fiduciario con el argumento de que solo debía un deber fiduciario al vendedor. El tribunal de primera instancia concedió la moción, fallando que Cortazzo representaba exclusivamente al vendedor en la transacción y, por lo tanto, no debía un deber fiduciario a Horiike. El Tribunal de Apelaciones revocó y la Corte Suprema concedió la revisión.
El Sr. Horiike contrató a Horvitz & Levy para que lo representara ante la Corte Suprema. Horvitz & Levy persuadió a la Corte para que confirmara el fallo del Tribunal de Apelaciones. La relación entre las partes en una transacción de bienes raíces se rige por una serie de disposiciones del Código Civil. La sección 2079.13, subdivisión (b) del Código Civil establece que “[c]uando un asociado de licencia debe un deber a cualquier principal, o a cualquier comprador o vendedor que no sea principal, en una transacción de bienes raíces, ese deber es equivalente al deber adeudado a esa parte por el corredor para quien el asociado de licencia funciona”. La Corte estuvo de acuerdo con nuestra posición de que, según esta ley y las reglas que típicamente gobiernan las relaciones principal/agente, los vendedores deben a las partes el mismo deber que debe la firma de corretaje para la que trabajan. Debido a que Coldwell Banker debía un deber fiduciario a ambas partes, ambos vendedores también deben deberes fiduciarios a ambas partes.